리츠의 개념과 장단점 및 선호고객 유형

주로 듣는 리츠에 관한 말들은 커피 한 잔으로 건물주가 되는 방법 그리고 벽돌 한 장을 만원으로 살 수 있는 리츠, 웬만한 배당주보다 배당을 많이 주는 리츠 주로 이런 것들을 듣습니다. 리츠는 겉으로만 보면 너무 쉽지만 파고들수록 어려운 내용이 끝도 없는 대표적인 종목입니다. 

리츠의 기본구조

리츠란 부동산 투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠의 개념을 이해하기 위해 큰 개념을 아주 축소시켜서 예를 들어 알아보고자 합니다.

리츠의 개념

살고 있는 바로 옆에 상가 하나가 매물로 나왔습니다. 이 상가에는 떡볶이 가게가 장사를 하고 있고 매우 잘되고 있습니다. 이 상가가 1억에 나왔는데 상가주인이 받는 월세가 1년에 5% 정도로 정말 괜찮습니다. 그런데 나에게는 1억 원이 없어서 친구들 9명을 모아봅니다. 총 10명이 인당 1,000만 원씩 1억을 만들어서 상가 건물을 삽니다. 떡볶이 가게가 장사를 해서 그 월세를 친구들끼리 똑같이 나누어 갖습니다. 그런데 옆동네의 떡볶이 가게 상가 매물이 또 나왔습니다. 매물 가격 1억, 월세는 연 6% 정도를 준다고 해서 친구들 10명을 새로 모읍니다. 그 친구들한테 또 1,000만 원씩 받아서 두 번째 떡볶이집의 상가를 매수합니다. 누구나 1,000만 원씩 냈고 두 개의 떡볶이 집에서 나오는 5%가 넘는 배당을 똑같이 받게 되었습니다. 그런데 소문을 듣고 찾아온 또 다른 친구들 10명이 투자를 해달라고 이미 1억을 만들어 왔습니다. 3개로 늘리면 월세 받는 것도 관리해야 하고 월세 내는 날짜도 다 다르고 그 월세들을 다 걷어서 배당 주기로 한날에 30명에게 뿌려야 하고 이런 일들을 하기가 부담스러워지기 시작합니다. 그래서 회사를 하나 만들기로 합니다. 이 회사에는 주주들이 배당을 잘 받도록 하기 위한 그런 일들을 주로 하게 되고 이 리츠를 사기만 하면 알아서 떡볶이 가게로부터 월세를 받아서 주고 새로운 투자자가 많이 진입을 하면 어떤 떡볶이집 상가를 새로 담아야 할지 투자처를 발굴하는 일까지 리츠에서 맡아서 하게 됩니다. 

 

 

 

리츠의 장점

첫째, 소액으로도 부동산 투자가 가능

부동산 투자를 소액으로 할 수 있는 거의 유일한 방법이 리츠입니다. 보통 주식시장에 상장되어있는 리츠를 주식을 사는 것처럼 사고팔게 됩니다. 주식의 장점이 그러듯이 리츠가 상장이 되면 한 주의 가격이 매우 저렴해집니다. 매우 저렴하게 투자를 할 수 있는 것입니다. 

둘째, 월세를 받을 수 있다는 것

부동산이라는 건물을 상장시켜 놓은 것이라고 보면 됩니다. 그래서 주식을 사는 것이기도 하면서 부동산을 일부 사는 것입니다. 부동산에서 나오는 월세들을 배당금의 형태 분배금의 형태로 받을 수 있게 됩니다. 그리고 리츠는 그 건물에서 나오는 배당금의 대부분을 주주들에게 줄 수밖에 없게 되어있습니다. 법적으로 월세로 들어오는 것의 90% 이상을 주주들에게 배당하도록 되어있다고 생각할 수 있습니다. 그래서 리츠회사는 월세 받는 것의 90% 이상을 주주들에게 다 배당으로 뿌리고 남아있는 일부를 가지고 회사 직원 월급도 주고 조금씩 꾸려가는 구조입니다. 그런데 월세를 받기는 하는데 일반적으로 매달 받지는 못합니다. 보통 리츠회사에서 이런 월세들을 다 모아서 정리를 다 해서 일 년에 네 번으로 나누어 주거나 일 년에 한두 번 정도로 나누어서 주는 것이 일반적입니다. 소액이라도 매달 받고 싶은 경우에는 미국 시장에 상장되어 있는 리츠를 매수하면 됩니다. 미국 시장에는 매월 분배금을 주는 리츠들도 많습니다. 

셋째, 수익률은 예금보다 높고 주식보다 마음은 편하다는 것

은행의 예금 금리에는 만족을 못하는 시대가 되었습니다. 기준금리가 내려갔으니 예금금리는 더 내려갈 텐데 낮은 금리의 예금에 내 수익률을 고정시키는 것은 너무 싫고 그렇다고 모아둔 소중한 자산을 주식시장에 그대로 노출시켜버리기는 더 두렵습니다. 그래서 돈을 차곡차곡 모으거나 대출까지 받아서 상가나 오피스텔 투자를 하고자 했던 것들도 은행보다는 두세 배 정도 높은 수익률을 얻을 수 있기 때문이었습니다. 마찬가지로 지금 상장을 하거나 상장을 하려고 준비하고 있는 많은 리츠들이 고객들에게 제시하고 있는 목표 수익률이 한 5~7% 정도가 됩니다. 대표적인 중위험 중수익 상품이라고 볼 수 있습니다. 리츠도 가격이 달라지면 수익률이 계속 달라지긴 하겠지만 거기서 나오는 배당은 어느 정도의 가이드가 있기 때문에 예금보다는 높고 일정한 배당을 깔고 갈 수 있는 그런 리츠를 찾게 되는 것입니다.   

 

 

 

리츠의 단점

첫째, 결국 주식이라는 것

아파트의 가격이 어제와 오늘이 다르다고 생각은 안 합니다. 아무리 부동산을 잘게 쪼개서 상장을 시켜놓은 것이라도 주식시장에서 거래가 되기 때문에 가격이 매일 변합니다. 주식시장에서 리츠를 사고파는 사연은 저마다 매우 다양할 것입니다. 돈이 여유로워서 들어오는 곳이기도 하고 돈이 필요해서 파는 사람도 많을 것입니다. 주식시장 고유의 다양한 사연들에 의해서 거래 가격은 매일 바뀌게 됩니다. 결국 주식을 가지고 있는 것과 비슷한 고민에 빠지게 되는 것은 마찬가지입니다. 

둘째, 결국 부동산이라는 것

리츠는 부동산을 잘게 쪼개서 서로 권리를 거래하는 것입니다. 이 개별적인 부동산이 가지고 있는 부동산의 리스크도 다 그대로 떠안아야 됩니다. 세입자가 장사가 너무 안돼서 월세를 못 낸다던지 공실이 생겼는데 새로운 세입자가 안 구해진다던지 가지고 있는 마트의 지하에서 갑자기 물이 샐 수도 있고 새로 편입한 특정 백화점을 너무 비싸게 사 왔다던지 이 모든 것이 부동산이 가지고 있는 리스크고 떠안아야 되는 것들입니다. 그리고 만약에 우리나라 부동산 시장 전체가 휘청거린다면 그대로 반영이 될 수밖에 없습니다. 이렇게 부동산 시장에서 발생되는 그런 리스크들도 이 가격에 반영이 다 될 것입니다. 특히나 리츠 같은 경우는 사고파는 것이 더 쉬워서 부동산에서 생긴 리스크보다 더 많은 폭으로 하락할 가능성이 큰 것이 사실입니다.    

셋째, 여전히 리츠는 부동산이라서 잘 모르겠다는 것

부동산 전문가가 아니기 때문에 리츠 회사 내부에서 일어나는 관리나 의사결정들을 사실상 리츠회사를 믿고 가야 되는 부분이 있습니다. 사실 우리나라의 공모리츠 시장이 활성화되지 못했던 것들도 약속을 안 지키니까 신뢰가 형성이 안 돼있습니다. 그나마 기댈 수 있는 곳은 리츠의 주주들은 대부분 일반인이기 때문에 안전장치가 여러 개 붙습니다. 예를 들면 임차인이 10년 동안 안 나가기로 약속을 했다던가 월세를 만약에 못 내게 되면 모기업이 대신 내준다고 약속을 했다던가 감정평가 같은 것을 받을 때 제3의 검증된 기관을 이용한다던가 이런 다양한 안전장치들이 있긴 하지만 이런 것들을 얼마큼 신뢰할지에 대해서의 여부는 각자 본인이 결정을 하는 것입니다. 

 

 

 

선호 고객군

첫째, 주식 입문용

주식 경험이 전혀 없는데 주식의 시작 자체 입문을 리츠로 한 경우 아무래도 잘 모르겠는 기업들을 투자하기보다는 부동산은 어쨌든 건물이라는 실물이 있어서 심리적으로도 더 안정이 되고 배당이 따박따박 나오는 종목들은 움직임 자체가 안정적으로 움직이는 경향이 있습니다. 만약에 시장이 안 좋아서 수익률이 마이너스 20% 이렇게 나면 리츠 가지고 있는 사람들은 마이너스를 메꾸기 위해 3년 동안은 그냥 가지고 있어야겠다는 생각을 하게 됩니다. 그래서 비자발적으로 장기투자에 대한 연습도 많이 할 수 있게 됩니다.

둘째, 은퇴를 했거나 현금배당이 주기적으로 필요한 경우  

우리나라에 상장되어 있는 리츠들은 대부분 상반기, 하반기로 주지만 미국에 있는 리츠들은 이 주기가 매우 다양해서 잘 이용하면 거의 월급처럼 만들어낼 수 있습니다. 아예 월배당 리츠 상품이 있기도 한데 대부분이 분기배당입니다. 분기배당인데 어떤 식으로 되어 있냐면 1월 4월 7월 10월 이런 종목이 있고, 2월 5월 8월 11월 이런 종목이 있고, 3월 6월 9월 12월 이런 종목들도 있기 때문에 이것을 잘 섞어서 골고루 담아 놓으면 매달 배당이 들어오도록 세팅할 수 있습니다. 

셋째, 자산관리 세팅을 할 때 채권 대신 리츠를 넣는 것

자산관리 세팅을 하는 데 있어서 보통 채권과 주식을 담아야 하는데 채권 대신에 리츠를 넣는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 채권을 담기는 담아야 되는데 대부분은 채권을 펀드로 간접적으로 담습니다. 채권형 펀드 같은 경우는 수익률이 많이 낮기 때문에 개별적인 채권을 직접 담기도 합니다. 이런 경우 회사 채권은 살만한 물량이 그리 넉넉지 않습니다. 그래서 채권 대신에 리츠를 담는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 리츠는 엄밀히 말하면 부동산 투자이기 때문에 대체투자로 봐야 되는 것이 맞지만 개인투자자 입장에서는 자산 관리하는 상황에서 채권 대신으로 넣는 것도 충분히 좋은 방법입니다. 현실적으로는 채권 없이 주식에 몰빵 하는 경우가 훨씬 많겠지만 채권은 꼭 담아야 됩니다. 채권을 못 담겠다면 리츠라도 꼭 담아두는 것이 좋습니다. 리츠 별로 보기에도 편하게 잘 만들어진 홈페이지들을 다 따로 만들어 두므로 꼭 들어가서 확인해보면 좋습니다.